Pengertian BPHTB dan Cara Menghitungnya

Pengertian BPHTB dan cara menghitungnya yang benar dalam dunia properti.

Alasan banyak orang enggan membeli properti seperti rumah adalah karena harganya yang mahal. Harga jual properti berupa rumah yang harganya mencapai ratusan juta itu biasanya itu karena ada biaya yang dikenakan kepada pembeli. Biaya yang harus ditanggung pembeli itu salah satunya adalah BPTHB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Jenis pungutan ini berbeda dari pajak lain seperti yang dikenakan saat transaksi properti.

Perbedaan tersebut misalnya pembayaran BPHTB harus dibayarkan sebelum transaksi berlangsung serta sebelum dilakukannya AJB (Akta Jual Beli) ditandatangani. Selain itu, terdapat banyak hal yang perlu diperhatikan dan harus dimengerti oleh pembeli terkati BPHTB. Seperti objek, tarif dan cara menghitungnya. Untuk memahami hal tersebut, silahkan baca artikel ini sampai habis !

 

BACA JUGA : Biaya Balik Nama Rumah dan Cara Menghitungnya di Tahun 2024

 

Pengertian BPHTB

BPTH (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Produk hukum yang mengatur BPHTB adalah UU Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Ketika hendak membeli sebuah rumah atau tanah, maka akan diberlakukan pungutan BPHTB. Pungutan ini nanti akan dibayarkan kepada Badan Pendapatan Daerah Kabupaten atau Kota dimana objek pembelian tersebut berada. Misal, jika membeli rumah di Malang, maka pungutan tersebut harus dibayarkan kepada Badan Pendapatan Daerah Kabupaten atau Kota Malang.

Selain dikenakan pada setiap pembelian rumah atau tanah, ternyata pungutan ini juga dikenakan terhadap objek rumah atau tanah dalam kondisi tertentu. Misalnya, ketika seseorang menerima tanah atau rumah warisan atau hibah maka juga akan dikenakan pungutan BPTHTB. Dan masih banyaka lagi contohnya yang tidak bisa disebutkan satu per satu.

 

BACA JUGA : Cara Menghitung Pajak Rumah dan Prosedur Pembayarannya

 

Objek BPHTB

Setelah mengetahui pengertian BPHTB, maka perlu untuk mengethaui objeknya. Objek BPHTB dibagi menjadi dua yaitu objek yang dikenakan tarif BPHTB dan Objek yang tidak dikenakan tarif BPHTB. Berikut adalah penjelasannya masing-masing.

Objek Dikenakan Tarif BPHTB

Ketentuan objek yang dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan telah diatur di dalam Pasal 85 ayat(1) UU 28/2009. Daftar objek yang dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah sebagai berikut :

1. Jual beli.
2. Pertukaran.
3. Hibah.
4. Waris.
5. Hibah wasiat.
6. Hadiah.
7. Penunjukkan pembeli saat lelang.
8. Pemasukkan dalam perseroan maupun badan hukum lain.
9. Pemisahan hak yang menyebabkan peralihan.
10. Pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap.
11. Peleburan usaha.
12. Penggabungan usaha.
13. Pemekaran usaha.
14. Hasil lelang dengan non-eksekusi.

Hak dasar yang menjadi objek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah sebagai berikut :

1. Hak milik.
2. Hak guna usaha.
3. Hak guna bangunan.
4. Hak pakai.
5. Hak milik atas satuan rumah susun.
6. Hak pengelolaan.

Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB

Selain objek diatas, ternyata masih ada objek yang tidak dikenakan pungutan BPHTB. Berikut adalah daftarnya :

1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasar perlakuan timbal balik.
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintah atas pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan Menteri Keuangan.
4. Seorang individu atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Wakaf atau warisan.
6. Digunakan untuk kepentingan ibadah.

Itulah objek yang dibebaskan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sesuai undang-undang.

BACA JUGA : Hotel Murah Malang Mulai dari 100rb-an

 

Tarif yang Ditetapkan

Besaran tarif yang ditetapkan adalah 5% dari NPOP (Nilai Perolehan Pajak) yang dikurangi dengan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Besar nominal NPOPTKP disetiap daerah itu berbeda-beda. Namun dalam UU Nomor 28 Tahun 2009 pasal 87 ayat 4, telah disebutkan bahwa besaran paling rendah untuk NPOPTKP setiap wajib pajak adalah Rp 60.000.000.

Cara Menghitung BPHTB

Setelah mengetahui pengertian dan objek-objek yang dikenakan pungutan. Saatnya mengetahui cara menghitungnya.

Misal, Developer perumahan menjual rumah dengan harga Rp 900.000.000,-. Kemudian NJOPTPK daerah setempat adalah Rp 70.000.000,-. Maka perhitungannya adalah sebagai berikut :

BPHTB = 5% x (NJOP – NJOPTKP)

BPHTB = 5% x (Rp 900.000.000 – Rp 70.000.000)

BPHTB = 5% x Rp 830.000.000

BPHTB = Rp 41.500.000

Artinya, besar biaya pungutan yang harus dibayarkan kepada Badan Pendapatan Daerah setempat adalah Rp 41.500.000. Kini Anda telah mengerti tentang pengertian BPHTB dan cara menghitungnya.

Persyaratan Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Setelah dijelaskan pengertian BPHTB dan cara menghitugnya. Maka akan dijelaskan juga prosedeurnya, termasuk dokumen yang perlu disiapkan. Dokumen yang harus dilengkapi dan dibawah adalah sebagai berikut :

1. SSPD (Surat Perseroan Pajak Daerah).
2. Fotokopi SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang).
3. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) pada tahun transaksi terjadi.
4. Fotokopi KTP (Kartu Tanda Penduduk) wajib pajak.
5. Fotokopi STTS (Surat Tanda Terima Setoran) atau struk ATM (Anjungan Tunai Mandiri) sebagai bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir.
6. Fotokopi bukti kepemilikan seperti sertifikat, serta letter C atau girik.

Persyaratan diatas adalah persyaratan dokumen yang harus dibawa jika Anda membeli sebuah properti. Namun ketika mendapatkan objek berupa tanah atau rumah warisan atau hibah, maka persyaratan dokumennya adalah sebagai berikut :

1. SSPD (Surat Setoran Pajak Daerah).
2. Fotokopi SPPT PBB pada tahun yang bersangkutan.
3. Fotokopi KTP wajib pajak.
4. Fotokopi STTS atau struk ATM sebagai bukti pembayaran PBB selama 5 tahun berakhir.
5. Fotokopi bukti kepemilikan seperti sertifikat, serta letter C atau girik.
6. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.
7. Fotokopi KK (Kartu Keluarga).

Itulah persyaratan yang harus dilengkapi jika Anda mendapatkan tanah atau rumah warisan, objek yang didapatkan bukan karena pembelian.

Ketentuan BPHTB

Dalam pemindahan hak milik atas jual beli, selalu melibatkan pejabat PPAT / notaris agar pemindahan hak miliki memenuhi unsur legalitas. Ketentuan ini telah diatur dalam Pasal 91 dan Pasal 92 UU PDRD. Setelah pihak wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB, selanjutnya pejabat PPAT / notaris akan menandatangani pemindahan hak atas tanah dan bangun.

Kemudian, kelapa kantor yang membidangi pelayanan lelang negara dan kepala yang membidangi pertanahan hanya bisa menandatangani risalah lelang perolehan hak tersebut setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak. Setelah proses itu selesai, maka tahapan selanjutnya adalah pembuatan akta atau risalah lelang yang dilaporkan kepada kepala daerah paling lambat pada tanggal 10 bulan berikutnya.

BACA JUGA : Daftar Bioskop Murah Malang

 

Perbedaan Antara Bea dan Pajak yang Perlu Dipahami

Dibalik harga jugal properti yang mahal adalah karena banyaknya bea dan pajak yang dibebankan kepada pembeli. Mulai dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, ada juga pajak rumah mewah, PPh dan PPN. Persyaratan dan cara menghitungnya juga berbeda-beda. Oleh karena itu, penting bagi calon pembeli untuk mengetahui perbedaan bea dan pajak dibalik transaksi jual beli properti. Berikut kami ulas perbedaan antara bea dan pajak dalam dunia properti.

Jika dilihat dari pembayarannya, bea dibayarkan lebih dahulu sebelum transaksi itu benar-benar terjadi. Oleh karena itu, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dibayarkan sebelum AJB dan harus disahkan oleh PPAT/notaris. Sementara, pajak akan dibayarkan ketika transaksi sudah terjadi.

Perbedaan lainnya adalah frekuensi pembayarannya. Untuk pembayaran bea dapat dilakukan berulan kali dan tidak terikat waktu. Sementara pajak, yang memiliki tenggat waktu pembayaran sehingga harus diusahakan dibayarkan tepat waktu atau akan dikenakan denda jika telat membayar.

Urusan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ketika mau beli ruma h

Ternyata urusan pembayaran BPHTB sangatlah merepotkan. Belum lagi dengan tambahan biaya lainnya yang perlu dilunasi agar transaksi jual beli rumah bisa berjalan dengan lancar. Jika Anda ingin membeli rumah atau tanah untuk investasi jangka panjang, cari di Abris Group saja. Prosesnya akan dipandu oleh tim yang akan menjelaskan step by step-nya dijamin profesional dan amanah. Mulai dari 200jt-an!

BACA JUGA : Harga Tiket Malang Skyland Terbaru

Itulah artikel pengertian BPHTB dan cara menghitungya, semoga bermanfaat !